Spółdzielcze własnościowe prawa do lokali często są utożsamiane z nieruchomościami lokalowymi. W praktyce zdaje się to być zrozumiałe – fizycznie bowiem obydwa zagadnienia wiążą się z lokalami. Od strony prawnej jednak podkreślić należy, że uprawnienia z nimi związane są różne.
W pierwszej kolejności warto jednak wskazać ich najważniejsze cechy wspólne – zarówno prawo własności nieruchomości lokalowej, określanej też jako: lokal stanowiący odrębną nieruchomość lub odrębna własność lokalu (dalej też: LON), jak i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (dalej: SWPL):
- są prawami zbywalnymi, czyli mogą być przeniesione na inną osobę np. w drodze umowy sprzedaży, umowy darowizny, umowy zamiany;
- przechodzą na spadkobierców, czyli podlegają dziedziczeniu z mocy ustawy lub z mocy testamentu, mogą być również przedmiotem zapisu, w tym zapisu windykacyjnego;
- mogą należeć do dwóch lub więcej osób, i to nie tylko osób będących małżonkami, czyli mogą przysługiwać np. rodzeństwu lub życiowym partnerom;
- mogą być przedmiotem najmu,
- można na nich ustanowić hipotekę,
- podlegają egzekucji.
W zakresie różnic przede wszystkim wskazać natomiast należy, co następuje:
- do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość przysługuje prawo własności – najpełniejsze uprawnienie do rzeczy według prawa polskiego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to natomiast ograniczone prawo rzeczowe, z którym – tak, jak nazwa wskazuje – wiążą się ograniczenia, np. nie może ono być przedmiotem umowy o dożywocie; w przypadku SWPL właścicielem gruntu, na którym położony jest budynek, w którym lokal się znajduje (ewentualnie jego użytkownikiem wieczystym) i właścicielem tego budynku pozostaje Spółdzielnia Mieszkaniowa;
- dla powstania lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość konieczne są: umowa lub oświadczenie w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu (albo orzeczenie sądowe) oraz założenie księgi wieczystej, co następuje na podstawie takiej umowy lub oświadczenia (albo orzeczenia) – odrębna własność lokalu powstaje z chwilą założenia księgi wieczystej dla lokalu (jest to tzw. wpis konstytutywny), dla powstania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu konieczna była decyzja Spółdzielni Mieszkaniowej lub umowa ze Spółdzielnią Mieszkaniową; obecnie mamy do czynienia z SWPL tylko na rynku wtórnym, bowiem od dnia 31 lipca 2007 roku prawa te nie są już przydzielane ani ustanawiane; dla powstania SWPL nie jest konieczna księga wieczysta, jednak można ją założyć; księgę wieczystą zakłada się w celu ustanowienia hipoteki dla zabezpieczenia kredytu albo w celu uzyskania ochrony w postaci rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych;
- z lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość obligatoryjnie związany jest udział w nieruchomości wspólnej, czyli w gruncie, na którym położony jest budynek, w którym lokal się znajduje oraz w częściach tego budynku, które służą do wspólnego użytku właścicielom wszystkich lokali w tym budynku; zalicza się do nich np. klatki schodowe, pomieszczenia techniczne czy dach;
ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu nie jest związany udział w takiej nieruchomości, nawet jeżeli dla SWPL została założona księga wieczysta;
- do przeniesienia prawa własności lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość – po tym, jak już została dla niego założona księga wieczysta – konieczna jest umowa w formie aktu notarialnego, możliwe jest to bez ujawnienia aktualnego właściciela w księdze wieczystej, dla przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego nie została założona księga wieczysta konieczna jest umowa w formie aktu notarialnego, jednak jeżeli została założona księga wieczysta, wówczas poza umową przeniesienia konieczne jest także ujawnienie osoby, której to prawo przysługuje w tej księdze wieczystej (jest to wówczas tzw. wpis konstytutywny);
Art. 2451 Kodeksu cywilnego
Do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa między uprawnionym a nabywcą oraz – jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej – wpis do tej księgi, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.
- w przypadku, gdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje więcej niż jednej osobie, to przy sprzedaży udziału w tym prawie przez jedną z tych osób, pozostałym przysługuje ustawowe prawo pierwokupu, czyli prawo pierwszeństwa zakupu, takie prawo pierwokupu nie przysługuje w przypadku sprzedaży udziału w prawie własności lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość;
- przy nabywaniu nieruchomości, czyli również lokali stanowiących odrębną nieruchomość na terenie Trójmiasta i okolic, będących terenem nadgranicznym, cudzoziemcy będący obywatelami państw spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (dalej też: EOG), czyli państw spoza Unii Europejskiej, Islandii, Liechtensteinu i Norwegii oraz Szwajcarii, zobowiązani są uzyskać zezwolenie Ministra właściwego do Spraw Wewnętrznych na takie nabycie, przy nabywaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu takie zezwolenie Ministra nie jest konieczne ani dla cudzoziemców z obszaru EOG, ani dla cudzoziemców spoza obszaru EOG;
- zarząd i administrowanie w zakresie części wspólnych nieruchomości w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu co do zasady sprawuje Spółdzielnia Mieszkaniowa, zaś w przypadku lokali stanowiących odrębną nieruchomość – dowolny zarządca lub administrator wybrany przez Wspólnotę Mieszkaniową, czyli przez ogół właścicieli wyodrębnionych lokali.
