Grunty to pojęcie najczęściej utożsamiane z nieruchomością. To część powierzchni ziemi, często zwana też działką. W celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości prowadzone są księgi wieczyste. Przyjmuje się, że jedną nieruchomością jest powierzchnia ziemi objęta jedną księgą wieczystą, w skład której może wchodzić jedna lub więcej działek. Granice ewidencyjne działek określa geodeta.
Nieruchomość gruntowa może być niezabudowana lub zabudowana: budynkiem mieszkalnym bądź o innym charakterze lub też urządzeniem. Warto wiedzieć, że zgodnie z rzymską zasadą prawną Superficies solo cedit – to, co jest trwale z gruntem związane stanowi część składową gruntu i przysługuje właścicielowi gruntu:
- oznacza to, że jeżeli właścicielem gruntu jest jedna osoba – Anastazja, a budynek na tym gruncie zostanie wybudowany za środki pieniężne innej osoby – Laury, to właścicielem tego budynku będzie właściciel gruntu, czyli Anastazja, a nie Laura, od której pochodziły środki pieniężne;
- Laura może wystąpić z roszczeniem o rozliczenie do Anastazji, jednakże to Anastazja będzie właścicielem wszystkiego, co zostanie trwale z Jej gruntem związane;
- z tej zasady wynika również to, że w księdze wieczystej dla takiej nieruchomości gruntowej nie będzie ujawniony budynek – księgi prowadzone są bowiem dla nieruchomości, czyli w takim przypadku wyłącznie dla gruntu, budynek bowiem stanowi tu część składową gruntu.
Art. 48 Kodeksu cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Art. 191 Kodeksu cywilnego:
Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.
Od tej zasady są oczywiście wyjątki, którym jest np. budynek usytuowany na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym. Należy w tym miejscu wyjaśnić, że grunt może przysługiwać w ramach prawa własności lub w ramach prawa użytkowania wieczystego:
- prawo własności daje najpełniejsze uprawnienia do nieruchomości i to właśnie budynków na gruncie w prawie własności dotyczy powyższa zasada Superficies solo cedit,
- w przypadku gruntu w użytkowaniu wieczystym – właścicielem gruntu jest najczęściej Skarb Państwa lub Gmina, zaś właścicielem budynku inna osoba, np. wspomniana Anastazja; budynek stanowi zatem nieruchomość odrębną od gruntu; w celu zapewnienia właścicielowi budynku dostępu do niego ustanawia się dla niego prawo użytkowania wieczystego gruntu; jest to zatem przypadek, gdy inny podmiot jest właścicielem gruntu, inny zaś właścicielem budynku; z tego też względu w księdze wieczystej dla takiej nieruchomości będzie ujawniony budynek, gdyż w tym przypadku stanowi on odrębną od gruntu nieruchomość.
Dodać warto, że sukcesywnie, od lat ustawodawca wprowadza przepisy prawne, które przekształcają prawo użytkowania wieczystego w prawo własności, zatem coraz rzadziej spotkać można grunty w użytkowaniu wieczystym.
