Lokal stanowi nieruchomość odrębną od gruntu w przypadku, gdy został z nieruchomości gruntowej prawnie wyodrębniony. Oznacza to, że dla lokalu została założona odrębna od gruntu księga wieczysta. Dotyczy to zarówno lokali mieszkalnych, jak i lokali o innym przeznaczeniu, np. biurowym, usługowym czy garażu. W praktyce lokal taki zwany jest:
- lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość,
- nieruchomością lokalową
- lub odrębną własnością lokalu.
Z własnością takiego lokalu związany udział w nieruchomości, z której został on wyodrębniony, zwanej nieruchomością wspólną. Ta nieruchomość wspólna to grunt, na którym położony jest budynek, w którym lokal się znajduje oraz części tego budynku, które służą do wspólnego użytku właścicielom wszystkich lokali w tym budynku. Zalicza się do nich np. klatki schodowe, pomieszczenia techniczne czy dach.
Art. 3 ust. 3 Ustawy o własności lokali
Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Wyodrębnieniu prawnemu podlega lokal, który spełnia określone wymagania techniczne. Są one potwierdzane właściwym zaświadczeniem wydawanym przez starostę, którego funkcje w miastach na prawach powiatu pełni prezydent.
Art. 2 ust. 2 Ustawy o własności lokali
Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Ustanowienie odrębnej własności lokalu następuje w drodze:
- umowy, zawieranej w formie aktu notarialnego,
- jednostronnego oświadczenia dotychczasowego właściciela, sporządzanego w formie aktu notarialnego,
- orzeczenia sądowego,
przy czym w każdym z tych przypadków wymagane jest również założenie księgi wieczystej, co następuje na podstawie wskazanej umowy, oświadczenia lub orzeczenia. Warto pamiętać, że odrębna własność lokalu powstaje właśnie z chwilą założenia księgi wieczystej dla lokalu.
Od wyżej opisanych nieruchomości lokalowych odróżnić należy spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Więcej na ten temat w publikacji: Lokale i spółdzielcze prawa do lokali – podobieństwa i różnice.
